北京住宅供应翘首回升4成,年底成交有望止落复升?

2021-12-21 00:00 305 0

 

新房市场

新房供应分析

2021年11月供应套数出现了环比上涨趋势。11月住宅供应市场翘首回升,从北京商品住宅新增供应套数和面积角度来看,商品住宅供应套数为7,026套,环比上涨43.74%;供应面积为84.74万/㎡,环比上涨17.51%

从区域分布来看,通州区、密云区、顺义区排名供应前三名。本月供应量明显提高,年末节点多有项目完工,房企推盘力度加大,批准上市情况较上月明显增加。单体项目来看密云区国祥雲著项目供应994套,位居第一;其次怀柔区越秀天恒怀山府项目,供应852套位居第二;位列第三的项目为通话副中心项目,国誉未来悦供应641套。三项目均为指导价及产权价项目。

 

新房成交分析

2021年11月,本月新房住宅市场成交有所下降。新房住宅成交5,098套,环比下降20.68%;成交面积66.02万平方米,环比下降12.52%;成交均价为56,128元/㎡,环比上涨20%

从行政区域看,大兴区、丰台区和顺义区成交套数为前三,分别为801套、791套和575套,分别占本月成交总套数的15.71%、15.52%和11.28%。

自7月份起,新房成交连续3月下滑,即使在传统“金九银十”销售旺季,成交表现仍然未见起色。市场处于低迷,随着政策微调房贷利率优化,10月迎来一波销量高峰,终止成交连续低落态势。

11月成交量虽有所下降但年末房企为冲业绩指标,以价换量现象居多将带动成交止落回升。房企债务压力犹存,加大项目推广力度加速回款,同时为冲全年业绩目标,成交量大概率出现回升态势。

 

新房存量及去化

我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算,北京市新房商品住宅存量套数约需要15个月可去化完成,存量面积约需要17.6个月的去化时间,各区情况较上月环比有所上升。本月北京商品住宅市场存量上涨,数量为97,880套,较上月上涨2.86%。

大兴区、朝阳区、通州区存量套数较多,分别为12,956套、12,588套、11,818套;去化速度上大兴区、通州区和顺义区最快,分别为1,164套/月、766套/月和682套/月;存量套数去化时间上,海淀区、石景山区、丰台区最快,分别为6.9个月8.2个月和10.9个月,压力最大的为西城区、怀柔区和东城区,去化周期分别为91.9个月、64.8个月、49个月(东、西城禁止新建商品住宅,市场成交多为二手房交易,成交量较少,去化时间上可能与实际有差异)。

存量住宅市场

 

2021年11月,北京存量住宅成交套数环比呈现上升趋势。存量住宅成交11,851套,较上个月环比上涨26.88%;本月存量住宅均价为52,576元/㎡,环比上涨0.4%

从行政区域看,朝阳区、丰台区和海淀区二手房成交套数为前三,分别为2,939套、1,383套和1,355套,占比分别为24.8%、11.67%和11.43%。

2021年11月北京存量住宅市场主要中心城区及多数远郊区总体出现了小幅度增长趋势。主城六区和多数远郊区成交价小幅升高,成交套数环比呈现上升趋势,连降态势有所改善。年末将近,房产市场逐月下降情况导致央行等机构多次释放信号,维稳市场意图显著,进入11月以来市场低潮有所改善成交量小幅回升。

2021年来看,自3月份疫情得以控制,学前学区房需求增大,外加大量购房需求得以释放,存量住宅市场首创新高,此热度并未延续,4月起成交量逐月呈现下降趋势,10月成交量小于万套。进入11月以来房产信贷环境有所改善,利率下调、贷款速度加快外加市场稳定等政策信号频发,购房者观望情绪有所缓解,市场情况略有回升,刚需群体合理购房需求的释放,促使市场成交量有所上涨但与往年成交量相比仍处于较低水平。

 

住房租赁市场

北京市住房租赁市场2021年11月份经过各区加权平均后的月租金为92.79元/㎡,租售比为1:567,租金基本持平,各区差异显著,西城区租金最高139.51元/㎡,最低出现在平谷区29.33元/㎡,租赁市场淡季来临,租金呈现微降。外加部分区域疫情反弹的因素,租赁市场难获回温,11月租赁市场仍处降温趋势。预计12月北京租赁市场仍将保持降温,现阶段租赁市场处于传统淡季,租赁需求减弱,租金水平继续保持稳中回落趋势。

 

土地市场

土地供应

 

土地成交

随着各地第三批集中供地计划的推出,北京11月土地供应宗地19宗,供应土地面积为92.64万/㎡。涉及宗地以住宅用地为主,住宅类用地供应12宗,商服类用地供应2宗,工业类用地供应5宗。12宗住宅用地位于中心城区的有7宗,朝阳6宗、丰台1宗;其他城区供地情况为门头沟2宗地,房山、密云、延庆各1宗地,预计12月下旬集中成交。热门地段属于朝阳区劲松街道地块,此地段未来将直接与同区域二手房房价形成价格倒挂;另东坝地块同样备受关注,起拍价处于高位,预计12月土拍将掀起一轮新热潮。土地成交情况与11月土地供应情况相比,11月土地成交市场清冷单一。本月成交1宗土地,属于工业类用地,位于大兴机场地段用于物流用地,成交土地面积为9.51万平方米,成交金额1.53亿元。

第三批集中供地最大的特点在于“现房销售”及高标准商品住宅供地,本次住宅供应土地竞价地块基本位于“刚需族”有能力并且有意愿去选择的区域,这些地块也几乎都有配建保障性租赁住房的要求,对开发商来说也是必争地段。目前看来北京的“竞现房销售”的标准,是按照住建部的相关规定,要求在项目取得竣工备案方可开盘销售。

 

以上内容摘自世联评估《城市快报[北京]》。

 

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