广州楼市喜迎新?新房持续升温,12月成交涨幅超5成!

2022-01-19 00:00 307 0

 

新房市场

新房供应分析

2021年12月,广州商品住宅新增供应套数为13,423套,环比上升44%,同比下滑32.1%;供应面积143万平方米,环比上升55.8%,同比下滑31%

从各区供应情况来看,本月十一区均录得新增供应,黄埔区、南沙区以及番禺区为本月新房供应面积TOP3区域,三区合计供应面积占全市总供应面积的56.8%。

从目前供求情况来看,外围区域依旧为供应主力,本月黄埔区供应登顶,供应面积30.5万平方米,环比上升345.8%,占全市供应量的21.3%;南沙区本月供应居第二位,供应面积27.8万平方米,环比上升237.1%;番禺区本月供应面积22.9万平方米,环比上升30.5%。中心区方面,中心五区总供应占全市总供应量的23.7%。

广州全年商品住宅新增供应量在2月春节月达到低点,在9月达到高点,供应集中在国庆及其前夕推出,10、11月供应量有所下滑,与去年同期相比下跌近五成,12月达到今年第二个高点。在严格的官方调控下,市场回归理性,开发商年底为促回款而加大推货量。

 

新房成交分析

2021年12月,广州市商品住宅成交套数14,030套,环比上升51.1%,同比下滑12.3%;成交面积149.4万平方米,环比上升51.9%,同比下滑12.8%;成交均价39,681元/㎡,环比上升12.2%,同比上升19.8%

从各区成交情况来看,黄埔区、增城区和番禺区为成交面积前三区域,三区合计成交面积占全市成交面积的53.8%。本月全市十一区中,仅越秀区和从化区成交面积环比出现下滑趋势,其余各区成交量环比集体上升,其中环比下滑幅度最大的为越秀区,环比下滑24.3%;环比上升幅度最大的为天河区,环比上升612.2%;外围区成交量持续领先。

中心区方面,中心五区总成交仅占全市总成交量的25.7%,成交主力为白云区和天河区,成交面积分别为12.4万平方米和10.5万平方米。成交活跃的区域都集中在外围区域,尤其是黄埔区和广州不限购的两大区之一的增城区,可见成交仍以刚需客户为主。

2021年调控政策频出,中央始终坚持“房住不炒”定位不变,并坚持稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变。2021年上半年广州房地产市场热度较高,出现下半年成交低于上半年的现象,直至11月银保监会多次会议表态将维护房地产市场平稳健康发展,保护刚需置业,同时银行贷款审批时间有所加快,成交才有所上升,12月成交突破一万套,为下半年成交高点。

 

新房存量及去化

2021年12月广州新房库存去化情况,选取了广州商品住宅2021年1月-12月月均销售速度来计算,广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为10.5个月,存量面积去化时间约为10.4个月,去化时间环比上月有所延长。

从各区情况来看,增城区、南沙区和番禺区存量套数较多,分别为26,874套、16,718套、16,213套;套数去化速度上,增城区、黄埔区和南沙区最快,分别为2,665套/月、1,596.4套/月和1,266.5套/月。

套数去化时间上,天河区、黄埔区和越秀区去化周期最短,分别为5.2个月、5.4个月和5.8个月,压力最大的为从化区、番禺区以及南沙区,去化周期分别为16.3个月、14.5个月、13.2个月。

由于供应量增幅大于成交量增幅,导致广州全市整体库存量上升,本月去化时间持续增加,去化周期于今年3月起持续上升,且持续9个月回升。

 

存量住宅市场

截至报告发布日,官方未公布2021年12月存量住宅成交套数及成交面积数据

2021年12月广州存量住宅成交均价为31,902元/㎡,同比上涨9.3%,环比微跌0.1%,总体趋于平稳,维持高位稳定状态。

广州十一区均价中,海珠区和荔湾区均价环比呈上涨趋势,其余各区均价环比集体下滑,其中环比上涨幅度最大的为海珠区,环比上涨0.32%;环比下滑幅度最大的为黄埔区,环比下滑1.41%。

本月高于广州全市存量住宅均价的区域队伍为天河、越秀、海珠、荔湾四区。截至报告发布日,官方未公布2021年12月的存量住宅成交套数及成交面积数据。

截至报告发布日,官方未公布2021年12月存量住宅成交套数及成交面积数据。

回顾10月,广州存量住宅成交5,044套,较上月环比下滑29.5%,同比下滑46.4%;成交面积47.51万平方米,环比下滑29.3%,同比下滑45.5%;成交区域主要集中在海珠区、番禺区以及增城区。10月广州十一区成交套数环比均呈现下滑趋势,其中环比下滑幅度最大的则是天河区,环比下滑38.7%。

回顾11月,广州存量住宅成交6,493套,较上月环比上升28.7%,同比下滑53.1%;成交面积60.55万平方米,环比上升27.4%,同比下滑53.6%;成交区域主要集中在海珠区、番禺区以及天河区。11月广州十一区成交套数环比均呈现上涨趋势,其中环比上涨幅度最大的则是花都区,环比上涨45.9%。

住房租赁市场

 

2021年12月广州市住房租金均价为50.5元/㎡·月,环比下降1.6%;套均租金为4,141元/套·月,环比下降0.8%;存量住宅成交均价为31,902元/㎡,租售比为1:632,整体保持平稳。

从行政区来看,越秀区凭借完善的商业设施配套稳居中心城区租金水平首位;天河区珠江新城、天河体育中心等为热门就业区域,无论是租金水平和出租率都很高;黄埔区租金水平位则居外围城区租金水平之首。

2021年广州市政府办公厅发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》,提出住房保障工作目标,预计到2025年,全面完成66万套保障性住房建设筹集任务;逐步提高户籍中等偏下收人住房困难家庭的住房保障标准。关于城市更新旧村庄全面改造项目中,广州市根据不同区域明确融资地块政策性住房保障性住房和人才公寓等政策性住房配置比例,越秀、荔湾、海珠等8区原则上分别不低于15%和5%。

 

土地市场

土地供应

供应方面,2021年12月广州招拍挂供应土地8宗,总供应面积30.57万平方米,同比下滑72%,环比下滑87.7%

本月中心五区无地块供应;外围城区供应8宗地块,供应面积30.57万平方米。其中供应宗数以及供应面积最多的为黄埔区,本月供应了4宗地块,合计供应面积14.4万平方米,占全市总供应面积47%。

从用地类型看,本月广州全市无居住或商住混合地供应;商服用地本月全市供应3宗,供应面积14.31万平方米,环比下滑40.3%,占全市总供应面积47%;

工业用地本月全市供应3宗,供应面积10.76万平方米,环比下滑89.6%,占全市总供应面积35%。另有一宗其他类型用地供应,供应面积5.5万平方米。

 

土地成交

成交方面,2021年12月广州全市成交土地共38宗,成交土地面积216.77万平方米,同比下滑7%,环比上升243.6%;成交金额370.1亿元,环比上升137.1%

从区域性看,本月中心五区成交11宗地块,其中白云区成交7宗,天河成交2宗,荔湾和海珠各成交1宗,合计成交面积48.35万平方米,占全市总成交面积的22%,成交金额138.61亿元;外围城区成交27宗地块,成交面积168.42万平方米,成交金额231.49亿元。其中成交宗数以及成交面积最多的为黄埔区,本月成交了8宗地块,合计成交面积88.13万平方米,占全市总成交面积41%。

从用地类型看,本月全市住宅或商住混合地成交13宗,成交面积85.6万平方米,占全市总成交面积的39%,成交金额302.63亿元;商服用地本月全市成交8宗,成交面积27.18万平方米,环比上涨72%,成交金额56.72亿元;工业用地本月全市成交16宗,成交面积103.42万平方米,环比上涨119%。其他类型用地成交一宗,成交面积0.57万平方米。

 

土地市场小结

受第二轮集中土拍遇冷影响,第三轮推地量大幅缩减。12月广州第三批集中供地仅推出17宗住宅用地,最终成交13宗,流拍4宗,成交总建面为226万平方米,成交金额约304亿元,流拍率约24%。从竞价过程来看,13宗成功出让的地块均开场即成交,并无多余的竞拍过程,均为底价成交,未有地块溢价成交。此次供地有7宗地为二轮集中出让中流拍的地块,相对比上一次起拍门槛有所下调,部分地块起拍总价有所下调,但出让地块的条件仍然较多,且仍强调“禁马甲”、“严查买地资金来源”等,因此房企参拍意愿不强。
值得注意的是,海珠区华洲路63号地块,作为本轮供地中唯一一块起拍楼面价突破4万元/㎡的地块,最终为保利发展以383,562万元底价拿下,折合楼面价44,372元/㎡(扣除配建)。该地块亦成功跻身当前广州楼面价TOP10地块。

 

商业市场

2021年第四季度,广州全市商业物业成交面积31.2万平方米,同比上升56.3%,环比上升42.8%;成交套数2,088套,同比上升35%,环比上升47.6%。从区域成交来看,广州各区商业成交表现一般,成交主要来自外围区域,外围商圈为商业物业市场投入了新鲜血液。
2021年第四季度南沙区、增城区和南黄埔区成交活跃,成交面积分别为10.84万平方米、5.09万平方米以及4.55万平方米,合计成交量占全市总成交量的65.6%。中心区热点板块持续供应不足,中心五区合计成交面积4.1万平方米,占全市总成交面积的13%,其中白云区成交为本季度主力。 
2021年1-11月,广州市社会消费品零售总额累计至人民币9,318.35亿元,同比增长11.2%,两年年均增长3.2%,增速较前十月提高0.3个百分点。后疫情时期,本地消费市场持续释放增长潜力。

 

办公市场

2021年第四季度,广州全市办公物业成交面积25.1万平方米,同比下降32%,环比上升2.7%;成交套数722套,同比下降61%,环比下降33.7%

从区域成交来看,成交面积排行前三的为南沙区、番禺区和花都区,成交面积分别为11.51万平方米、4.83万平方米、2.49万平方米,合计成交套数占全市总成交面积的74.9%。

与前三季度相较,第四季度广州写字楼成交套数下滑严重。尽管市场租赁需求显著增长,但受部分新增供应入驻率较低影响,全市空置率仍延续自下半年以来的小幅上升趋势。南沙、番禺、花都以及天河成交撑市;越秀、海珠以及白云等中心区域成交量仍旧偏少,仅呈现零星成交量。

以上内容摘自世联评估《城市快报[广州]》。

 

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