小资家:当“小产权房”遇上“租赁市场”,会擦出怎样的火花?

2017-12-11 00:00 1308 0

多年以来,关于小产权房的问题一直都没有一个很明确的解决方法,小产权房合不合法,能不能转正,可不可交易,一直处于模糊状态。近期 “租赁同权”的实施,对小产权房有着深远的影响。

 

 

什么是小产权房?  

所谓的小产权房,就是指未缴纳土地出让金等费用,在农村或城市郊区农民集体所有土地上建设的房屋。其没有国家房管部门颁发的产权证,所有不会收到法律的保护,交易会存在很大的风险。

 

而一般的商品产权房的所有者会有一本由房屋土地管理部门发的凭证——《房屋产权证》,其是房屋物业的权利人依法拥有房屋所有权、占有权、使用权、收益权和处分权的惟一合法的凭证。办理《房屋产权证》是购买房屋物业的各位业主毕竟且最重要的一个程序。有产权证的房屋就是商品产权房。

 

小产权房的形成与特殊性  

小产权房是房地产市场发展的产物。首先,由于国内经济的发展,地方经济的不平衡,房地产的价格与当地人们的收入出现不成正比的现象,催生了小产权房的建设发展。其次,小产权房是农村集体建设用地上的建设的房产,未缴纳土地出让金等费用,只能农民可以自行经营,不可对外交易。

 

小产权房合不合法?  

首先,小产权房合不合法不是由是否有产权证来确定的。因为其是农民在宅基地上所建设的住房,所以只需要判断其是否是一宅基地对应一户,符合此条件就是合法的,农民就会有此房屋的所有权,但对于宅基地只享有使用权

 

其次,对于小产权房的买卖以及出租是否合法这个问题,小产权房因进行的是“确权登记”,并没有国家颁发的产权证,并且根据新政策“小产权房不得发证”的规定,所以其只能农民自己经营,不可对外交易。但是小产权房的出租是合法的,法律规定“农民出租住房后不得再次申请宅基地”,所以小产权房“以租代售”这种现象是合法的。

 

小产权房“以租代售”的好处  

首先,对于出租者——农民而言。其出租了房屋,可以带来一笔可靠的收入。这笔收入可以一定程度的改善出租者的经济与生活。这也是国家一直很注重的问题之一。

 

其次,对于租赁者来说,小产权房的租金比正规商品房低,很大程度地减少了住房者的购房压力,让租赁者能够有房子住。

 

再次,对于小产权房本身的问题,也会得到改善。当租赁成为小产权房的出路,那么小产权房就要制定完善的管理制度,合法的可租赁,不合法的收回或者给予违法者处罚等。对多年困扰的小产权房问题有了解决方法。

 

对城市的发展。除了缓解了地少人多,房屋供不应求的压力外,留住了大批人才,对于城市的建设发展有着很好的帮助。

 

目前租赁市场的情况  

租赁市场就是产生租赁行为的市场。我国相比与房地产的交易市场来说,租赁市场是远远的落在后头。根据数据显示,我国的租赁人口和房屋比例相较与其他国家来说比较低,并且供需一直处于不平衡的状态。

 

从“租赁同权”的推出;再到十九大中,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;然后是“满足人民新期待,保障改善民生”的记者会上抓紧推进住房租赁市场立法工作等消息无一不在透露政府以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,加快解决住房困难家庭的基本住房问题。由此可见,租赁市场在目前乃至未来具有很好发展前景的。

 

城中村小产权房变身租赁主要市场  

广州市作为广东省省会城市,快速发展的社会经济,吸引着越来越多的毕业生及外来务工人员。目前,广州市居住人口对住房的需求日益增长,据统计局数据显示,2016年广州市常住人口数为1,404万人,与2015年相比增长了4.0%。然而房价的日益飙升,不少人对买房望而却步,转向租房;随着租赁同权政策的发布,不少外来人员把目光转向住宅租赁市场。据广州市房地产中介协会的数据显示,2017年9月,全市住宅租金为52.45元/㎡,环比8月回落1.29%,同比2016年9月上涨2.54%。其中,中心区域住宅租金为54.76元/㎡,环比下跌1.93%;外围区域为33.36元/㎡,继8月小幅回调后,9月实现止跌回升,环比上涨1.38%。

 

但是相对于普通的商品住房出租价格来说,城中村的住房(既“乡产权房”,俗称小产权房)价格会更符合外来打工人民和刚刚出来找工作的毕业生,并且其面积大部分都是属于小户型的,而且覆盖面广、存量充足,大大的解决了广州地少人多的问题。

 

在广州,城中村的集资房大部分为小产权房,覆盖面较广;白云区作为广州较新的中心区,是中心区占地面积最广的区域,从地理位置上看,较靠近城市外围区域,因此白云区小产权房覆盖范围较广,多分布在永泰、嘉禾望岗、人和、太和等片区。随着经济发展社会进步,白云区的公共配套设施也不断完善,教育、医疗等服务大大提高。地铁2号线、3号线、6号线等交通线路,方便了人们的出行。对于大量涌入的人才,新毕业的准就业生,白云区无疑是他们就业住房的一大选择区域,同时,从全市租金统计结果上看,白云区接近城市外围,住房租金相对较实惠。从整体上看,白云区交通便利,生活设施齐全,租金较合理等条件吸引了大部分租客,白云区小产权房租赁市场相对活跃,并且成为了租赁市场的主力军。

 

综上所述,城中村小产权房成为租赁主要市场是必然的。